Dubaï a enregistré une activité immobilière remarquable en avril 2026, avec des transactions immobilières évaluées à environ 68,56 milliards d’AED, selon les données du Département des terres de Dubaï. Cela représente une augmentation de plus de 20 % par rapport à mars, qui avait connu un ralentissement en raison de la guerre en Iran.

Cette augmentation survient à un moment où le secteur immobilier de Dubaï est stimulé par une demande d'investissement croissante, en particulier des investisseurs étrangers, qui représentent parfois entre 40 % et 50 % de l'activité totale.

Cette dépendance relative à la demande externe rend le marché plus sensible aux fluctuations que les marchés qui dépendent davantage de la demande locale, car tout changement dans les flux de capitaux mondiaux ou dans les taux d'intérêt internationaux peut rapidement se répercuter sur la demande et les niveaux de prix du marché local.

Les estimations indiquent qu'une partie des transactions concerne des reventes rapides plutôt qu'une demande résidentielle à long terme, l'activité du marché secondaire pouvant croître à des taux jusqu'à 15 % plus élevés que le marché primaire à certaines périodes.

Selon les rapports de Knight Frank, le marché immobilier de Dubaï avant 2024 a connu des vagues annuelles ascendantes allant de 10 % à 20 % dans certains cycles, stimulées par l'afflux de capitaux mondiaux et les investisseurs se dirigeant vers des marchés relativement plus stables.

Ces données suggèrent que le taux de croissance actuel d'environ 20 % n'est pas isolé d'un contexte historique d'augmentations successives, mais en même temps, il place le marché dans une gamme de croissance élevée qui nécessite une surveillance attentive pour éviter qu'il ne se développe en un cycle inflationniste insoutenable.

Comparaisons présentées par Knight Frank indiquent que les marchés enregistrant des augmentations supérieures à 15 % à 20 % sur de courtes périodes sont par la suite plus enclins à des corrections de prix, surtout si cette croissance n’est pas soutenue par une forte croissance démographique ou une demande locale stable.

Ces comparaisons suggèrent que la croissance rapide, bien qu’elle soit un indicateur de la force à court terme du marché, peut devenir un facteur de pression si elle n’est pas équilibrée par des facteurs économiques fondamentaux.

D’autre part, le secteur de l'immobilier de luxe à Dubaï continue de performer plus fortement que la moyenne du marché, avec des ventes augmentant parfois jusqu'à 25 % par rapport aux projets de milieu de gamme, élargissant l'écart de prix au sein du marché entre différents segments et augmentant la disparité dans les dynamiques de croissance.

Quant aux risques, la dépendance significative à la demande externe, qui peut atteindre environ 50 % du marché à certaines périodes, rend le secteur plus vulnérable aux effets des taux d'intérêt mondiaux et aux changements géopolitiques, pouvant entraîner de fortes fluctuations si les conditions économiques internationales changent. Tout resserrement monétaire mondial ou ralentissement dans les flux d’investissements peut rapidement impacter les niveaux de liquidité du marché local.

À la lumière de ces indicateurs, Knight Frank souligne que la durabilité de la croissance immobilière dépend du maintien d’un équilibre entre la demande réelle et celle d'investissement.

Une croissance continue allant de 10 % à 20 % sans un soutien démographique et économique durable peut augmenter la probabilité de cycles de correction ultérieurs, faisant de la phase actuelle une phase d'expansion forte qui nécessite de maintenir un équilibre de croissance pour éviter des déséquilibres futurs ou de fortes fluctuations de prix.